La recuperación de los precios en el mercado inmobiliario está llegando pero de manera irregular. Las viviendas situadas en la costa han tardado más en volver a subir por los escasos recursos de las familias para comprar una segunda residencia tras la crisis, aunque la reactivación de la economía y del consumo interno parece que finalmente está conduciendo a los pisos de veraneo a un nuevo boom.
La tasadora Tinsa ha registrado indicios de recuperación de los precios en un 47,4% de los núcleos urbanos de costa que ha analizado, mientras que en un 8,8% de los casos evaluados hay un alza clara en los precios, con lo que un 56,2% de la costa ha vuelto por fin a la senda del optimismo.
Mientras, el 15,8% de la costa todavía está en fase de ajuste y el 28,1% está próximo a tocar fondo en su caída desde sus niveles máximos.
El 15,8% de la costa todavía está en fase de ajuste y el 28,1% está próximo a tocar fondo
Se trata de una evolución bastante reciente en el sector inmobiliario. En el primer trimestre de 2014 tan sólo había 4 municipios de 140 con incrementos de las valoraciones de los inmuebles, una nómina que se alcanzó las 35 poblaciones un año después y que en la actualidad se ha disparado hasta 71 de los 136 núcleos costeros analizados.
Pero algunos de los enclaves de sol y playa españoles triunfan más que otros. En concreto, los que están experimentando una mayor subida en los precios del metro cuadrado son Teguise y Tías, en la isla canaria de Lanzarote, donde se registran incrementos del 17,8% y el 14%, respectivamente. A estos pueblos insulares les siguen: Gavà, en Barcelona (+13,2%); Benicarló, en Castellón (+13,2%); y Blanes, en Gerona (+12,8%).
No obstante, los mayores niveles de todo el litoral español se registran en Calvià (Mallorca) y en Sitges (Barcelona), con 2.835 y 2.560 euros el metro cuadrado de media, respectivamente, seguidas por Santanyí (Mallorca) con 2.259 €/m2.
Precisamente las dos localidades mallorquinas, Calvià y Santanyí, acumulan las menores caídas en los precios desde los máximos registrados antes de la crisis, con descensos del 16,6% y del 21,5%, respectivamente. O sea, que en las propiedades de Mallorca no se ha sentido con tanta fuerza la crisis.
En el 40,4% de las poblaciones costeras los precios han subido levemente
En el lugar opuesto del mercado inmobiliario se encuentran los núcleos costeros con descensos más pronunciados desde 2007: Mataró, en Barcelona (-59,8%); Antigua, en Fuerteventura (-58,8%); y Casares, en Málaga (-58,7%).
Los municipios costeros en los que las viviendas están más baratas son: Puerto Lumbreras (Murcia), a 727 €/m2; El Ejido (Almería), a 797 €/m2; La Unión (Murcia), a 826 €/m2; y Almassora (Castellón), a 826 €/m2.
En resumen, en el 8,8% de los municipios del litoral han bajado los precios más del 5%, mientras que en el 5,3% ha habido una subida superior al 5%. Las tendencias más habituales son la mejora leve (40,4% de los casos) y el estancamiento de los precios (33,3% sobre el total).
Con respecto a las tendencias de cara al futuro, Tinsa considera que en la amplia mayoría de los casos los precios se van a estancar, mientras que un tercio de los municipios verán incrementos en mayor o menor medida. Estas alzas en el mercado inmobiliario se concentrarán sobre todo en Valencia, Alicante, Málaga, Palma de Mallorca, Canarias y San Sebastián, así como en puntos de Girona, Barcelona, Cádiz y Asturias.
Casas nuevas
El pinchazo de la burbuja afectó especialmente a las zonas del litoral y dejó muchas promociones a medio construir o, en el peor de los casos, en la bancarrota y sin opciones de edificar. No en vano, en más del 72% de la costa no se han reactivado las obras que quedaron paralizadas tras la crisis del ladrillo.
Además, como tampoco había demanda en el mercado inmobiliario no había necesidad de construir más ni de llenar los pisos vacíos a pie de playa.
Como es lógico, el stock de vivienda nueva se ha ido agotando conforme la recuperación ha comenzado a llegar a los bolsillos de los consumidores. Así, en el 52,6% del litoral se pueden encontrar ahora mismo unos niveles bajos de vivienda nueva disponible, según Tinsa. No obstante, todavía hay sobreoferta de pisos vacíos en el 14% de la costa, en unas zonas concretas: el norte de Castellón; la Manga del Mar Menor; el oeste de Almería; el sur de Barcelona; el centro de Tarragona; el oeste de Cádiz; y el este de Vizcaya.
Pero en un 33% del litoral sí se han comenzado a construir nuevas promociones. La recuperación se nota especialmente, según Tinsa, en Alicante y Huelva, además de en otras zonas aisladas en otras provincias.
El mayor número de visados de edificación concedidos para nuevas viviendas se concentran en dos grandes ciudades, Barcelona y Alicante. Llama la atención que tengan prácticamente el mismo número de permisos (1.269 y 1.148, respectivamente), cuando la capital catalana es 5 veces mayor por población.
Este nuevo boom que se avecina está fuertemente respaldado por el capital internacional, ya que un 3,5% de los promotores son extranjeros, al igual que la financiación que llega desde fuera de España para apoyar a otro 31,6% de las promociones activas en la actualidad.
Foto: Flickr – John O’Nolan
