El equipo de gobierno del Ayuntamiento de Madrid, liderado por la alcaldesa Manuela Carmena, quería desde el principio acabar con la cultura del pelotazo urbanístico. Un año después de la investidura, Ahora Madrid ha conseguido modificar los planes de la Operación Canalejas y del desarrollo de Mahou-Calderón, mientras que otras dos actuaciones, la de Chamartín y la del Edificio España, van a la deriva.
El Ayuntamiento llegó el año pasado a un acuerdo con la constructora OHL para rediseñar el complejo de Canalejas, que acogerá un hotel de primera categoría, y rebajar la altura que estaba previsto que alcanzase el edificio. Con ese primer éxito de su política de revisión de las grandes obras de Madrid, Carmena envió un mensaje a los promotores de los grandes desarrollos de la capital: si se negocia con el consistorio y se renuncia a algunas aspiraciones, se puede mantener la viabilidad de los proyectos.
El recado lo ha confirmado el delegado de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo, durante la rueda de prensa en la que ha sido presentada la nueva Operación Calderón, que desatascará el fallido plan de desarrollo del solar de Mahou y el actual emplazamiento del estadio Vicente Calderón a orillas del Manzanares.
“Estamos ante un ejemplo modélico de esa nueva forma de hacer ciudad. No solamente porque representa un nuevo modelo de ciudad frente al proyecto anterior, sino porque también representa nuevo modelo de gestión, un nuevo modelo de concertación y un nuevo modelo de participación”, ha destacado Calvo.
José Manuel Calvo (Ahora Madrid): “Estamos ante un ejemplo modélico de esa nueva forma de hacer ciudad»
La alternativa que ha presentado Manuela Carmena frente al plan anterior, paralizado por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) por ir contra la legislación urbanística de la comunidad autónoma, ha supuesto una reducción del 16,15% en la edificabilidad del suelo, hasta los 147.000 metros cuadrados. La nueva propuesta elimina los 2 rascacielos gemelos de 36 pisos y establece una altura máxima de 12 plantas, con lo que la media de todo el complejo pasa de 20 a 8 plantas. Hasta ahí el nuevo modelo de ciudad.
En cuanto al nuevo modelo de participación ciudadana, Calvo ha explicado que el club y la empresa cervecera, propietarios de los terrenos en los que se va a edificar, “recibieron de buen grado” que tuvieran que celebrar reuniones con asociaciones vecinales y comercios locales.
Así que esa es, como han comprobado estos dos proyectos urbanísticos, la receta del éxito promotor en Madrid: reducir la altura de los edificios y dialogar con los vecinos. Algo que no pasa en todas las grandes promociones.
Dos casos diferentes
El concejal de Ahora Madrid ha explicado durante su comparecencia que el tramo de la M-30 que pasa por la zona del Vicente Calderón no se va a soterrar finalmente. Además de razones medioambientales, esta actuación en concreto se ha paralizado por razones económicas. Pero no ha sido por falta de presupuesto.
La opción preferida por el Ayuntamiento es cubrir la vía, tal y como sucede ahora con una grada del Calderón, que se levanta encima de la ronda de circunvalación madrileña. El coste de esta actuación es similar al que iba a asumir el consistorio por el soterramiento de la M-30, dado que esta iniciativa iba a contar con financiación de los promotores. El truco es que a cambio de invertir en el soterramiento, que revertiría en los ciudadanos sin coste alguno para ellos, Mahou y el Atlético de Madrid iban a poder construir edificios más altos en sus terrenos, con lo que iban a ganar más dinero con la venta de pisos.
“No se debe cargar esto a cambio de subir la edificabilidad”, ha sentenciado Calvo, quien ha asegurado que los desarrollos urbanísticos de gran altura, como las dos torres gemelas que se iban a levantar en un principio, “generan un enorme rechazo entre los vecinos”.
Este punto sobre las dotaciones y las alturas de los edificios lo tienen en común el proyecto Mahou-Calderón con la Operación Chamartín.
El Ayuntamiento está esperando al nuevo Gobierno para negociar con Fomento sobre la Operación Chamartín
En el desarrollo inmobiliario que se va a ubicar en el Norte de Madrid el desencuentro es claro. Carmena está en contra de los grandes rascacielos de los planes de la empresa promotora, Distrito Castellana Norte, hasta el punto de haber desestimado el plan urbanístico para la zona. Y en este caso los altos edificios -algunos de ellos por encima de las actuales cuatro torres de la Castellana- llevaban asimismo emparejada una inversión privada en enlaces de carretera.
La propuesta del Ayuntamiento para la Operación Chamartín, como finalmente ha sucedido con la M-30 en el Calderón, pasa por reducir la edificabilidad del complejo, aunque sea a costa de perder la financiación privada para las carreteras de la zona.
Por el momento, la situación en la Operación Chamartín está estancada, aunque desde Ahora Madrid están “deseando” que se constituya el grupo técnico para evaluar el desarrollo de manera conjunta con todas las administraciones. “Entendemos que hasta que no se forme Gobierno y hasta que no haya una dirección en el Ministerio [de Fomento], pues parece difícil de esto pueda ocurrir”, ha resumido José Manuel Calvo, quien espera que el diálogo se retome en el mes de septiembre.
La otra operación que también está paralizada por falta de diálogo y entendimiento entre las partes es la remodelación del Edificio España. El actual propietario, el conglomerado chino Wanda, estaría escuchando ofertas para deshacerse de este activo después de que el Ayuntamiento, con la legislación sobre protección del patrimonio histórico en la mano, haya insistido en impedir las pretensiones de derruir la fachada del icónico inmueble madrileño.
Aunque ha habido negociaciones y acercamientos entre las partes, Wanda no ha acabado de aceptar que no puede destruir la pared frontal del Edificio España, por lo que no podría cumplir sus planes tal y como tenía previsto.
Así pues, estos dos ejemplos, Chamartín y Edificio España, se contraponen a los dos que ha sacado adelante el equipo de Manuela Carmena. En Calderón y Canalejas, los proyectos iniciales han sufrido cambios para adaptarse a las exigencias del Ayuntamiento, principalmente basadas en la reducción de la altura de los inmuebles resultantes. En el caso del Edificio España, como Wanda no está dispuesta a aceptar la protección histórica de la construcción lo tiene crudo para sacar su proyecto adelante, mientras que la situación de la Operación Chamartín es también de parálisis hasta que se reduzca la altura de sus inmuebles, como defiende Carmena.
Está claro: o dialogas o te quedas sin tu megaoperación urbanística.
Estas cuatro operaciones eran las más urgentes para el equipo de Carmena: Canalejas estaba ya demolido; el Atleti se tiene que ir del Calderón en la próxima temporada; el plazo establecido por Distrito Castellana Norte para completar la Operación Chamartín finaliza este año; y en el Edificio España estaba todo listo para empezar a trabajar. Pero hay más actuaciones futuras en el alero.
De cara al año que viene, la corporación local tiene que empezar a pensar en lo que sucederá con la reforma del estadio Santiago Bernabéu, que está paralizada en los tribunales, aunque en la capital también hay que buscar con celeridad una salida para el desarrollo urbanístico previsto en las antiguas cocheras de Metro de Madrid en Cuatro Caminos. Sobre la construcción del denominado Residencial Metropolitan, Calvo ha subrayado que la solución de este proyecto pasa por el soterramiento de las cocheras y que la pelota está en el tejado de Metro de Madrid.
Por no mencionar la Operación Campamento, que sigue en pañales.
