Subidas de los precios del alquiler, expulsión de población residente de algunos barrios, deterioro de la calidad de vida de los vecinos, ruidos, problemas de higiene, fraude fiscal… Son algunos de la larga lista de males que denuncia del sector turístico que genera el boom del alquiler vacacional en algunas ciudades españolas al calor de las plataformas como Airbnb, Homeaway o Wimdu.
Desde hace semanas venía circulando entre profesionales del sector turístico de mano en mano (y también de buzón en buzón de mail) un informe sobre los efectos malignos de que Airbnb llegue a tu ciudad. Era un estudio elaborado en Estados Unidos, por la organización social Laane, y analizaba las repercusiones que estaba teniendo el negocio del portal de alquiler de vivienda vacacional en la vida de los ciudadanos de Los Ángeles.
En la redacción de SABEMOS tenemos una versión impresa del informe, que sugerentemente se titula Airbnb, rising rent, and the housing crisis in Los Angeles (Airbnb, encareciendo el alquiler y la crisis de vivienda en Los Ángeles). Nos la hizo llegar un ejecutivo del sector turístico español, y a éste se la dio antes un directivo del sector hotelero. Y nos consta que hay otras copias que también han acabado en manos de periodistas.
En el estudio de Laane se alerta de que la concentración de apartamentos turísticos en algunos barrios está disparando el precio de los alquileres, está eliminando oferta para alquiler residencial y, con ello, se está expulsando a parte de los vecinos. En definitiva, a los propietarios les sale más a cuenta alquilar sus viviendas por días que por estancias largas a inquilinos permanentes y eso hace que se vacíen algunos barrios. Y los vecinos que viven en estos barrios se encuentran con problemas de ruido y de seguridad como consecuencia de un nuevo trasiego de turistas y de inquilinos ocasionales en sus comunidades. En resumen, el informe viene a decir que Airbnb puede arruinar la vida de los residentes en barrios con alta concentración de su oferta de alquiler y también la de otros muchos ciudadanos que no pueden aspirar a vivir en estos barrios por el incremento de los precios.
El estudio patrio que carga contra el alquiler
La pasada semana le salió un competidor patrio al informe americano. Un nuevo estudio -mucho más completo, más avalado por cifras- que viene a alimentar la guerra que se ha abierto sector turístico español (singularmente hoteleros) y el alquiler vacacional (tanto propietarios como las plataformas que comercializan las viviendas, como Airbnb, Homeaway o Wimdu). Los hoteles ven en el alquiler una competencia desleal al estar captando una parte de su negocio tradicional gracias a los mejores precios que los propietarios de viviendas pueden ofrecer al no tener que cumplir las estrictas normativas a las que están sometidos los alojamientos reglados (a razón de 17 euros por cada plaza de alojamiento ofrecida).
Exceltur, la asociación que agrupa a una treintena de las mayores empresas turísticas españolas (Globalia, Barceló, Iberostar, Hotusa, Meliá, NH o Iberia, entre otros) presentó la semana pasada el esperadísimo informe sobre todos los males que se pueden achacar al boom del alquiler vacacional (esperadísimo, porque que la consultora EY trabajaba en su elaboración por encargo del lobby se sabía desde hace meses). El estudio recorre a lo largo de un centenar de páginas todos los aspectos económicos, fiscales, sociales e incluso de convivencia que se pueden criticar en relación a este fenómeno [ver Alojamiento turístico en viviendas de alquiler: impactos y retos asociados].
Las viviendas en alquiler turístico concentran ya 2,7 millones de plazas en toda España, con lo que superan las 2,4 millones de plaza que integran la oferta reglada del país (hoteles, hostales, pensiones y alojamientos rurales). Y hasta un millón de esas plazas se comercializarán a través de plataformas online, con sólo cuatro de ellas (Airbnb, Homeaway, Niumba y Windu) concentrando un 77% de toda la oferta online.
Concentración en algunos barrios
El estudio denuncia que en algunas ciudades españolas la oferta de alquiler supera ampliamente a la oferta reglada, con Barcelona como paradigma (con 137.000 plazas en viviendas de uso turístico, frente a las 78.400 del alojamiento reglado), pero seguido por Málaga (28.700 frente 10.600), Palma de Mallorca (23.100 frente 4.500) o San Sebastián (con 14.200 frente 6.100).
En paralelo, la oferta de apartamentos que se incluye en las plataformas online se concentra en un 73% en los distritos más turísticos de las ciudades. En el caso de Barcelona, es el 91% de los alquileres los que se ubican en Ciutat Vella, Eixample, Gràcia, Montjuic y Sant Martí) y en Madrid 81% de la oferta se encuentra dentro de los márgenes de la M30 (y tan sólo en el distrito centro está el 27% del total).
“Esta mayor concentración de la oferta de servicios de alojamiento turístico en viviendas de alquiler en las zonas propiamente turísticas incorpora una mayor presión humana a las grandes áreas turísticas de las ciudades, de por sí ya muy afectadas por problemas de congestión”, sostiene el lobby turístico en su estudio.
Y con estos mimbres, en el informe de Exceltur e EY se alerta de un buen número de problemas sociales vinculados a la explosión del alquiler vacacional y a la concentración de las viviendas de uso turístico en determinadas zonas de las ciudades. “La conversión desordenada y sin control de viviendas en alojamientos para alquileres de corta estancia dirigidos a turistas impulsada por las nuevas plataformas P2P supone una ruptura del sistema de planeamiento urbano con serias implicaciones” por el cambio de uso de parte de las viviendas de un edificio, de residencia a alojamiento turístico.
‘Expulsión’ de residentes
La alta concentración de los alquileres en algunos barrios estaría provocando un “efecto expulsión de los residentes de los barrios más céntricos y/o turísticos al encarecer el precio de la vivienda por encima del precio asequible para residentes y/o para alquileres de larga duración”.
Según Exceltur, los propietarios pueden obtener un 46% más de ingresos al mes con el alquiler turístico en relación al alquiler de larga duración en el caso de Madrid y un 123% más en el caso de Barcelona. Es por ello que los dueños de vivienda están agarrándose a este tipo de alquiler para maximizar la rentabilidad de sus inmuebles, pero el desvío de oferta residencial al tiempo expulsa a parte de la población residente que deja de poder acceder a esas viviendas.
“Esta realidad va en contra de uno de los objetivos más perseguidos en España por los distintos gobiernos municipales en los últimos años, como es la recuperación de los centros urbanos a través de la atracción de población residente, a la vez que rompe con el pretendido reclamo y carácter diferencial de la cultura local, como elemento determinado de su atractivo como espacio turística”, denuncian las empresas turísticas. “La ausencia de población residente modifica la configuración del comercio de proximidad, la restauración y los servicios del barrio, que abandonan su singularidad en favor de una oferta para el turista muy estándar y similar a la de cualquier destino turístico saturado”.
Según una encuesta realizada a 50 asociaciones de vecinos de los distritos con mayor concentración de alojamiento turístico en alquiler, el 59% de las organizaciones consultadas alertaba de un deterioro de la calidad de vida en sus entornos por la elevada presencia de este tipo de viviendas, su uso intensivo y su alta rotación. El 82% se queja del mayor nivel de ruido, el 67% de problemas de limpieza en zonas comunes, el 42% ve un problema de inseguridad por el reparto de llaves de la finca y del parking a terceras personas y un 58% también veía una pérdida de los elementos de identidad de la ida de barrio por la marcha de la población residente habitual.
¿Fraude fiscal?
En paralelo, en el estudio se estima que los propietarios de las centenares de miles de viviendas puestas en alquiler registran unos ingresos por valor de 2.054 millones de euros anuales. Exceltur intuye que una parte significativa de las transacciones no son declaradas al fisco, pero no puede asegurarlo y ni siquiera puede estimar de manera aproximada qué parte de esos 2.000 millones de ingresos forman parte de la economía sumergida.
Sin embargo, en el informe se aventura que el “potencial fraude” alcanzaría los 432 millones al año (aplicando un tipo medio del 21% de IRPF a los ingresos totales), que sería cierto si ninguno (¡ninguno!) de los propietarios declarara los ingresos. Esto es, que el ‘potencial fraude’ en realidad es ‘recaudación fiscal potencial’, pero nadie puede calcular qué proporción de esos 432 millones efectivamente ingresa ahora Hacienda.
La batalla entre hoteleros y alquiler no termina aquí. De hecho, esta semana vivirá un nuevo episodio. La Federación Española de Vivientas y Apartamentos Turísticos (Fevitur) hará público hoy mismo un informe sobre la contribución de su sector a la economía española. Y Airbnb también contraataca y presentará mañana martes un estudio sobre el impacto económico que su actividad genera en Madrid, similar al que ya presentó el año pasado sobre sus efectos (beneficiosos, claro) sobre la economía de Barcelona. Un nuevo informe para alimentar el enfrentamiento.
