Si todo sigue el mismo ritmo que hasta ahora, es probable que en menos de un año las hipotecas a tipo fijo se conviertan oficialmente en el producto favorito de los españoles para financiar la compra de una vivienda. Si este tipo de préstamo nos interesa, merece la pena conocer los principales aspectos que no tendremos que perder de vista antes de tomar una decisión.
Interés y plazo
Una de las particularidades que diferencian este tipo de préstamos de los variables es que a la hora de comparar una oferta de hipoteca fija con respecto a otra, hemos de saber que ambas deben ser del mismo plazo, puesto que en esta modalidad de préstamo el interés aumenta proporcionalmente al plazo. En la actualidad las hipotecas más competitivas a 20 años (plazo medio de estos préstamos) a tipo fijo se encuentran entre el 2 % y el 2,25%.
Tradicionalmente estas hipotecas tenían un tipo de interés que las ponía fuera del alcance de la gran mayoría de los españoles, pero debido a la guerra de precios que experimentó el sector del interés fijo durante 2016 estos préstamos son ahora más competitivos que nunca.
Otro punto a favor del cambio que ha vivido este mercado es que se ha experimentado un aumento del plazo de estas hipotecas lo que permite acceder a cuotas mensuales menores; eso sí, con un aumento del tipo de interés. Es decir, que aunque el coste total del crédito suba, las cuotas mensuales bajan.
Comisiones: cuantas menos, mejor
Las comisiones son el enemigo de todo ahorrador, aunque también debemos saber que son uno de los puntos más negociables de las hipotecas. Si nos decantamos por el tipo fijo, debemos saber que tendremos prácticamente las mismas comisiones que en una hipoteca variable:
- Comisión de apertura: no está regulada por ley y podría llegar a alcanzar hasta un 2 %. Dado que se paga en el inicio de la hipoteca, que es cuando más gastos tendremos, conviene intentar evitarla. Se calcula sobre el capital solicitado.
- Comisión por novación: si queremos realizar modificaciones en el contrato tendremos que abonar entre un 0 % y un 1 %, aunque si sólo ampliamos el plazo, la ley fija esta comisión en un 0,1 %. Se calcula en base al capital restante.
- Comisión de subrogación: limitada por ley a un máximo de 0,5 % durante los cinco primeros años y a 0,25 % del sexto en adelante. Se aplica si queremos llevarnos la hipoteca a otro banco y se calcula sobre el capital restante.
- Comisión por amortización: ya sea anticipada o total, la ley regula el cobro del mismo modo que en el caso de la subrogación. Se calcula sobre el importe amortizado.
- Comisión por riesgo de tipo de interés: es específica de las hipotecas a tipo fijo y no está limitada por ley, pudiendo alcanzar hasta un 5 %. Se aplica cuando llevamos a cabo una subrogación o una amortización (parcial o total), sumándose a la que ya podríamos tener por los mismos conceptos.
Vinculación: ¿me sale a cuenta?
La vinculación en las hipotecas es la forma en la que las entidades rebajan el interés de sus préstamos, bajo la condición de contratar otros productos bancarios. Tarjetas, seguros o incluso planes de pensiones pueden ser los vehículos para conseguir abaratar la hipoteca, pero hemos de saber que no siempre resulta atractivo en términos económicos.
Para saber si la ventaja que nos aporta la vinculación nos sale a cuenta, en primer lugar tendremos que pensar en el servicio real que nos aportan los productos concretos; por ejemplo, si ya disponemos de un seguro de automóvil con unas buenas prestaciones, contratar uno con nuestra entidad por el mero hecho de acceder a un descuento en la hipoteca podría no salirnos a cuenta.
En estos casos, lo que podemos hacer es servirnos de los diferentes simuladores de cuota de hipoteca que podemos encontrar en portales como HelpMyCash.com para calcular el coste total de la hipoteca con seguros y bonificación, frente a un segundo cálculo donde no se bonifique el interés, pero tampoco se incluyan los diferentes productos añadidos.
Una vez conozcamos el impacto económico de las dos modalidades (con y sin vinculación), dispondremos de una información más concreta que nos ayudará a decidirnos.
¿Es mejor una hipoteca fija que una a tipo variable?
A la pregunta de moda esta temporada, la respuesta es “no necesariamente”. Tenemos que tener claro que los tipos de las fijas son superiores a los de las variables porque la naturaleza del producto elimina los riesgos de subidas de los índices de referencia, como el euríbor, que podrían aumentar rápidamente nuestra cuota mensual.
Para saber realmente si nos interesa una hipoteca variable o una fija, lo que tendremos que hacer es realizar simulaciones de cuotas de hipoteca, de nuevo, con distintos escenarios medios de euríbor.
A pesar de que en la actualidad el citado índice se encuentre en su mínimo al -0,127 % (cotización del mes de mayo de 2017), desde su lanzamiento en el año 2000 su media histórica ronda el 2,3 %, llegando a alcanzar su máximo en julio de 2008 al 5,38 %.
Decantarse entre una oferta fija o una variable dependerá entonces de nuestra propia visión acerca de la evolución de los índices de referencia.
