De entre los grandes bancos españoles, tan solo BBVA y y Sabadell mantienen sus propias plataformas de gestión inmobiliaria. Desde septiembre de 2013 se han cerrado nueve operaciones de traspaso de las mismas en favor de fondos de inversión especializados como Cerberus, Blackstone o Centerbridge.
El estallido de la burbuja inmobiliaria en España no solo supuso una caída de hasta el 45% en los precios de la vivienda, así como la práctica extinción de la actividad constructora y de promoción; tras años de refinanciaciones (211.000 millones en diciembre de 2013) y otras fórmulas para evitar reconocer las pérdidas latentes y años de destinar milmillonarias provisiones a cubrir las devaluaciones de los activos en el balance de las entidades, éstas parecieron por fin tener claro que lo que más les convenía era deshacerse de la gestión de los mismos. Y dicho y hecho.
El sector de la vivienda llegó a concentrar en el apogeo de la burbuja más de la mitad del total del crédito bancario destinado a actividades productivas en España. Una tendencia que no ha dejado de reducirse desde el comienzo de la crisis, si bien se ha acelerado en los últimos dos años. Actualmente, apenas dos entidades financieras españolas (BBVA y Banco Sabadell) mantienen sus plataformas de gestión inmobiliaria, Anida y Solvia, respectivamente. El resto han venido deshaciéndose de las mismas en favor de fondos de inversión especializados en la gestión de estos activos.
Solo entre septiembre de 2013 y junio de 2015 se han formalizado al menos 9 operaciones en las que la banca ha traspasado la gestión de su ladrillo a estos fondos, tal y como señala un reciente informe de la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas) elaborado por el profesor José García Montalvo, de la Universitat Pompeu Fabra. Tal ha sido la tendencia de estos últimos dos años que solo las entidades presididas por Francisco González y por Josep Oliú se han resistido a ceder su ladrillo a un gestor especializado.
«Tras una primera fase de aumento rápido de las refinanciaciones y reestructuraciones y de las adjudicaciones de inmuebles, se pasó a una segunda fase más centrada en la transmisión de la administración y gestión, o la propiedad, de las plataformas inmobiliarias de los bancos». Bankia Habitat en favor de Haya Real Estate (Cerberus), Servihabitat para Texas Pacific Group, Altamira controlada por Apollo… En total, estos fondos de inversión de capital extranjero controlan y administran más de 120.000 millones de euros en activos inmobiliarios: créditos promotores, inmuebles, suelo… (ver cuadro inferior).
¿Por qué prescindir de este inmenso volumen de viviendas, locales y activos en general precisamente cuando desde 2013 el mercado parece haber entrado en un ciclo expansivo de nuevo? En el caso de las entidades nacionalizadas o que han recibido inyecciones de capital público (BFA-Bankia, Catalunya Banc, Novagalicia, BMN…) estas desinversiones se han efectuado como parte de un compromiso del Reino de España con las autoridades europeas a raíz del Memorando de Entendimiento firmado en 2012.
Otras de las razones son la reducción del riesgo inmobiliario en sus balances y la especialización. A pesar de que los bancos habían creado las plataformas inmobiliarias con el fin de gestionar de una forma profesional todas esas carteras, lo cierto es que la banca no es experta en este mercado. Gestionar esas decenas de miles de activos suponía para cada banco o caja una enorme cantidad de recursos y esfuerzos que se tenían que distraer de otras actividades más propiamente bancarias.
Compras también de carteras de activo sueltas
Las nuevas plataformas lideradas por fondos de inversión internacionales buscan alcanzar el mayor tamaño posible, toda vez que así es posible alcanzar unas mayores tasas de eficiencia y sinergias. Por ello, algunos de los fondos que ya se han hecho con plataformas inmobiliarias de bancos no se conforman y han participado en otras operaciones de compra de activos. Así, desde noviembre de 2013 y hasta julio de 2015 (últimos datos disponibles) se han formalizado hasta 21 desinversiones de carteras crediticias en poder de la banca. Es el caso, por ejemplo, de la cartera Hércules (Catalunya Banc), con un valor tasado de 6.392 millones de euros y traspasada a Blackstone. O la cartera Sky, con activos de Bankia y BBVa y traspasada a fondos como Chenavari, Lindorff y Elliott o Goldman Sachs, entre otros.
Estos traspasos de carteras inmobiliarias distan de ser operaciones sencillas. Primero por la complejidad que supone, de por sí, cualquier traspaso valorado en miles de millones de euros. Y también por la complejidad de los propios productos a la venta. En el caso de la desinversión de Bankia con la cartera Hércules la dificultad fue máxima, ya que el pacto «constaba de tres subcarteras y cinco tramos y atrajo el interés de prácticamente todos los fondos que están invirtiendo en el mercado español de carteras de crédito», explica el profesor García Montalvo.
Y lo que está por llegar. El informe de Funcas recoge otras 15 operaciones de desinversión previstas para los próximos meses, con las principales entidades financieras españolas implicadas. Es el caso, por ejemplo, de Bankia, con su proyecto Big Bang (4.800 millones de euros en activos), Ibercaja con el proyecto Goya (900 millones) o Banco Santander con Mamut (799 millones).
Los adjudicados siguen creciendo
A pesar de que las entidades financieras han vendido o traspasado la gestión de decenas de miles de millones de euros en activos inmobiliarios, éstas no han logrado librarse por completo de los mismos. Al contrario. Y es que el volumen de activos adjudicados (es decir, aquellos que se queda el banco tras ejecutar un aval o por dación en pago) ha crecido en casi 4.000 millones de euros respecto al pasado año. Según Funcas el sector financiero español guarda en sus balances 90.101 millones de euros en créditos, viviendas y promociones adjudicados.
