Las plataformas de alquiler de propiedades de particulares para usos turísticos como Airbnb tienen un fuerte impacto en los precios de la vivienda. El trasvase del uso residencial al vacacional provoca un recalentamiento de los precios, dado que cada vez hay menos viviendas para residir en ellas.
El auge de las plataformas de alojamiento en pisos de particulares, como Airbnb, es “un factor muy importante” para explicar la subida de los alquileres, según el director general de ST Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno. Este fenómeno tiene una repercusión especial en las ciudades con más afluencia de turistas, con lo que determinadas zonas de las principales urbes españolas se convierten en inaccesibles para la mayoría de los inquilinos.
“Las posibilidades de vivir dentro de los centros urbanos de Madrid y Barcelona se están complicando”, ha zanjado el responsable de ST en una rueda de prensa.
Los datos respaldan esta percepción de Fernández-Aceytuno. De acuerdo con las cifras que ofrece el portal inmobiliario Idealista, los precios del alquiler de viviendas han escalado un sobresaliente 15,9% durante el año 2016. Tal y como se constata con las estadísticas de esta web, las zonas que más han subido han sido las más turísticas.
De hecho, Cataluña es la comunidad autónoma donde más se han disparado los precios del alquiler, según los datos de los que dispone la propia plataforma. Aupado por el crecimiento del 16,5% en los precios de Barcelona -el segundo más alto de toda España-, el coste del alquiler se ha disparado un 26,8% en la comunidad catalana hasta los 13,3 euros por metro cuadrado.
La siguiente área más cara para vivir de alquiler es la Comunidad de Madrid, con una media de 12,9 euros el metro cuadrado. Los precios se han disparado un 18% en el caso de la región de la capital, la segunda subida más pronunciada, mientras que el tercer puesto se lo ha quedado Baleares, con un incremento del 13,8% en el coste del arrendamiento de viviendas.
“Los grandes mercados han seguido siendo un polo de atracción de la demanda que ha hecho que los precios hayan subido aún con más fuerza”, ha indicado el jefe de Estudios de Idealista, Fernando Encinar. “En todo caso el alquiler tiene techo. Llega un momento que aunque los propietarios pretendan aumentar las rentas que esperan el mercado les coloca en la realidad”, ha añadido.
El efecto Airbnb
Sin embargo, la densidad de población no es la única explicación que tiene este incremento. Hay varios factores que justifican el alza en los precios, como por ejemplo la escasez de vivienda nueva, según Fernández-Aceytuno. Pero una gran causa de este encarecimiento en Madrid y Barcelona es la actividad de plataformas de alquiler vacacional como Airbnb, HomeAway y Wimdu.
A nivel nacional, el encarecimiento medio del alquiler es del 6,1%, de acuerdo con Fernández-Aceytuno, pero la subida es “significativamente mayor” en Madrid y Barcelona. La razón es bien sencilla: el alquiler vacacional aporta unas rentabilidades por encima del 10%, si se atiende a los datos de Exceltur, por lo que los rentistas acaban por buscar los mismos retornos en el mercado residencial.
Además, estas rentas se materializan a corto plazo y la rotación de los inquilinos de Airbnb es altísima, así que comprar un piso y colocarlo en estas plataformas es un negocio seguro. De hecho hay muchas personas que viven en sus domicilios en alquiler pero adquieren otra vivienda para ofrecerla en Airbnb, ha apuntado Fernández-Aceytuno.
La propia Wimdu ha incluido a Madrid en su lista de “las cinco mejores ciudades para poner en alquiler apartamentos privados en 2017”, debido a la organización del día mundial del Orgullo Gay, que este verano se celebrará en Madrid. “Durante los meses de junio y julio la oferta hotelera en la capital será incapaz de abastecer la demanda”, ha defendido la plataforma en un comunicado.
No obstante, el ‘efecto Airbnb’ no se limita al encarecimiento de los arrendamientos para uso residencial. Una subida de estos precios se transmite de forma directa al coste de la compraventa de viviendas, dado que los inversores se lanzan a comprar ladrillo para participar en el festín del alza de los alquileres. Esta circunstancia ya se está dando en la actualidad
“Lo que está haciendo que los precios suban son los alquileres, no son las hipotecas”, ha subrayado el director general de ST Sociedad de Tasación, quien ha alertado de que la firma de hipotecas, con unos datos de 280.000 créditos al año, está “bajo mínimos”; las cifras son similares a las del año 1997.
Centros vacíos, jóvenes sin viviendas
El auge de plataformas como Airbnb está encareciendo las propiedades de los centros de Madrid y Barcelona. El objetivo de los alquileres en estos barrios ya no es el público joven y recién independizado sino los turistas.
“O bien los inversores de turismo residencial o bien inversores a más largo plazo están expulsando a la gente joven” de los centros de las ciudades, ha afirmado Fernández-Aceytuno. Si antes las buhardillas de Lavapiés y Malasaña, ha citado como ejemplo este ejecutivo, tenían más salida entre los jóvenes sin hijos, ahora sirven para alojar a los turistas que utilizan Airbnb en sus viajes.
Fernández-Aceytuno ha abogado por abandonar el modelo de crecimiento urbano en la periferia de las ciudades y por escuchar más a la demanda de personas jóvenes, que prefiere no independizarse antes que irse a la vivienda de protección oficial que se construye a 30 kilómetros de la ciudad. Por ello, el futuro inmobiliario “pasa por la regeneración y la transformación urbana”, según el responsable de ST.
