El estallido de la burbuja inmobiliaria y el desplome del ladrillo ha provocado que grandes empresas (bancos, socimis, el Sareb..) sean dueños de cada vez un mayor parque de viviendas. ¿Esto ha supuesto una mayor profesionalidad del alquiler en España? No demasiado, según cuentan a SABEMOS fuentes del sector.
«El principal problema que tiene el mercado de vivienda de alquiler español es su falta de profesionalización, ya que la principal oferta de viviendas en arrendamiento está generada por multitud de particulares sin criterios claramente empresariales». Quien escribía esto era Luis Francisco Lage de la Fuente, inspector de la Agencia Tributaria y profesor de Economía en la Universidad de Santiago de Compostela, en un estudio sobre la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias encargado por el Instituto de Estudios Fiscales (IEF) en la segunda mitad de 2012.
El mercado del alquiler en España está plagado de pequeños arrendadores no profesionales (los caseros de toda la vida), lo que fue generando un mercado de oferta de vivienda «atomizado, de difícil control tributario, poco eficiente» y opuesto a las prácticas más extendidas en los países del entorno. Los particulares no buscan maximizar la eficiencia de su inversión y suelen ser reticentes a contratos de alquiler largos. Además, no suelen poner el foco en la calidad del servicio, algo que en opinión de Lage se soluccionaría con una mayor penetración de actores profesionales en el alquiler en España.
Las dificultades estructurales del alquiler en España, unido a aspectos culturales y particulares, han supuesto que España sea uno de los países con un mercado del alquiler más menguado en proporción a la propiedad: Si en 2001 apenas el 9% de las viviendas estaban ocupadas en régimen de alquiler, en el último año el porcentaje ha ascendido a un 15% del total del mercado, según informó el diario El País. Aun así, las cifras siguen resultando ridículas frente a países con mercados del alquiler desarrollados como Reino Unido o Alemania, con porcentajes del 35% y el 50% respectivamente.
Ante este problema sistémico del mercado del alquiler, el estallido de la burbuja inmobiliaria supuso algo así como una ventana de oportunidad: Las entidades financieras se convirtieron en las mayores dueñas de ladrillo en España. Colocarlas masivamente en vehículos especializados (inmobiliarias de bancos, gestoras, fondos buitre, el Sareb, socimis…) ha sido un proceso lento pero imparable.
Un mercado desigual
No existen apenas estadísticas agregadas de quién y cómo alquila pisos en España de forma profesional. Las cifras que hay son parciales y desiguales. Las inmobiliarias de bancos, como por ejemplo Altamira (del Santander) apenas ofrecen dos viviendas para arrendar en todo Madrid. El Sareb (conocido como Banco Malo) por ejemplo reconoce en su último informe anual correspondiente a 2014 que está impulsando «una política de alquiler industrial» basándose en modelos de alquiler profesional vigentes en otros países. Aunque no sea su negocio core (que no deja de ser deshacerse de los inmuebles y créditos al mejor precio posible) sí que permite una generación de ingresos regular y estable en el tiempo.
En su momento, las entidades nacionalizadas traspasaron unas 6.700 casas y pisos en alquiler, si bien esta cifra ha menguado. Actualmente Sareb tiene 4.297 viviendas residenciales alquiladas (la inmensa mayoría en Madrid y Barcelona); una incomparable a ningún casero particular, pero no especialmente para una entidad con más de 200.000 activos en balance. Además, el número total de alquileres se ha reducido en el último año (porque se han vendido) y la entidad semipública sigue sin poder adjudicar la mayoría de las 2.000 viviendas destinadas a uso social.
La prioridad del Sareb es vender esas viviendas en alquiler. Así, en 2014 se cerró la llamada operación Dorian, que consistía en más de 800 viviendas y 1.300 adosados distribuidos en siete promociones en Madrid, Barcelona y Guadalajara. El banco malo obtuvo 43 millones de euros vendiendo estos inmuebles al fondo de inversión Blackstone. Asimismo, en diciembre de 2014 se vendieron a dos fondos de inversión (Hayfin y DE Shaw) préstamos respaldados por alquileres de vivienda y varias promociones en alquiler en Madrid.
Luego están los fondos de inversión, con el conglomerado Azora a la cabeza. La entidad, a través de filiales como Lazora o su socimi Hispania gestiona más de 11.500 viviendas, así como otras 8.000 residencias para estudiantes en toda España, según sus propias cifras oficiales. Pueden parecer cifras grandes, pero en la medida que en España hay 2,9 millones de hogares viviendo en alquiler, según el INE, la cifra no llega a ser demasiado significativa.
Otros fondos de inversión han adquirido sus propias plataformas inmobilarias en España, aunque hasta el momento tienen una oferta en alquiler residencial aún más limitada. Es el caso, por ejemplo, de Blackstone, que adquirió el gestor inmobiliario de Catalunya Caixa (ahora renombrado como Anticipa). Gestionan y comercializan activos de la propia entidad catalana y del Sareb, si bien actualmente solo cuentan con una oferta de 63 viviendas para arrendar en toda España.
Por su parte la antigua inmobiliaria de La Caixa, Servihabitat, adquirida por Texas Pacific Group, ofrece algunos cientos de pisos y casas para arrendar: 81 en la provincia de Barcelona, 159 en Madrid, 86 en Zaragoza, 3 en Asturias… Otras plataformas, como Haya Real Estate (la antigua Bankia Habitat, comprada por el fondo Cerberus con más de 40.000 inmuebles) o Aliseda (comprada por Kennedy Wilson y Värde Partners al Banco Popular) ni siquiera ofrecen alquileres.
Viviendas «de buena calidad»
A la vista de que ni bancos ni fondos de inversión parecen entrar de lleno en el mercado del alquiler residencial, el Gobierno de Mariano Rajoy aprobó durante la legislatura varios cambios legales para facilitar la creación de las llamadas socimis: entidades de inversión que cotizan en Bolsa y están especializadas en el alquiler. Tal como señala Christian Torres, socio director de Solventis, estas sociedades «ayudan a poner más viviendas en alquiler y bajo una estructura profesional».
Aunque sus prioridades pasan por el momento por alquiler más de tipo industrial y comercial (locales, centros de ocio, naves…), algunas de estas sociedades sí que están destinando parte de su portfolio a alquiler de vivienda minorista. Así, por ejemplo, la socimi Merlin Properties tiene en cartera 1.519 viviendas en alquiler; Hispania, por su parte mantiene un 24% de sus activos en este sector, mientras que LAR aspira a tener un máximo de un 20% de sus inversiones para arrendamiento a particulares.
Al contrario que el atomizado mercado de los particulares, los alquileres profesionales están centrando su mirada en viviendas «de buena calidad», tal como señalan desde Hispania. La caída de los precios del ladrillo provocada por el estallido de la burbuja les ha permitido comprar grandes promociones inmobiliarias a precios por debajo de su valor real «destinadas a la clase media, con niveles de alquileres asequibles, y localizadas en zonas ya consolidadas donde exista un desequilibrio entre demanda y oferta actual».
«No están haciendo gran cosa»
El hecho de que sean entidades privadas los dueños de una parte sustancial del mercado de la vivienda ¿está suponiendo una mayor profesionalización del alquiler? La situación, si está cambiando, está lejos de ser una revolución, según reconoce José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario y coautor del libro Vuelve ladrillo vuelve (editorial Oberon). En su opinión, algunos de los actores que podrían haber fomentado la modernización del alquiler «apenas se han puesto en marcha todavía» en parte por las dificultades del momento que vive el país.
«Los bancos y el Sareb, por ejemplo, tienen mucho miedo reputacional a sufrir más desahucios y otro tipo de problemas», señala Ruiz Bartolomé, quien además extiende estas reticencias a meterse de lleno en el mercado del alquiler a los fondos buitre, «que están un poco hasta el gorro porque tienen muy mala prensa», señala.
Donde sí que percibe este consultor un verdadero avance en el alquiler profesional es en el caso de entidades de gestión del alquier de terceras personas. Son los casos de empresas como Alquiler Seguro (con 30.000 viviendas en cartera), que a cambio de un porcentaje garantizan el cobro de la renta cada mes al margen de que el inquilino pague o no, lo que «ha creado un modelo de negocio en el que se deja muy tranquilo al dueño del inmueble», explica.
«¿Estamos ante un cambio de modelo», se preguntaba el experto en derecho inmobiliario del despacho Garrigues, Óscar de Santiago, en un reciente artículo publicado en La Vanguardia. «No podría asegurarlo, creo que nadie puede asegurarlo en un país con tan ancestral relación con la piedra y su propiedad. Sin embargo, parece que se dan por fin ciertas condiciones de mercado (…) que permiten vislumbrar al menos una alternativa. Tendremos que esperar y ver si el renacido boom inmobiliario confirma la apuesta de particulares y profesionales por el alquiler residencial o si por el contrario nadie ha cambiado de mentalidad y el renacer del alquiler es pura necesidad», opina.
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