El derrumbe del ladrillo afectó a la construcción de vivienda libre y a la protegida pero, en la debacle, el Gobierno se encargó de dar la puntilla a esta última desde el BOE. El fin de las ayudas a la promoción y a la compra, la caída del precio de la vivienda libre (que ha llegado a situarse por debajo de la VPO en algunas zonas), la falta de financiación y la desidia de algunas administraciones (la Comunidad de Madrid ni siquiera tiene en la actualidad plan de vivienda firmado con el Ministerio de Fomento) están borrando la VPO del mapa. Mientras, las promotoras piden que se las libere de la obligación de destinar parte del suelo a este tipo de edificación.
En el año 2006, según el Banco de España, en este país se empezaron a construir 760.179 viviendas -664.924 libres y 95.255 protegidas- a pesar de que la media de creación de hogares al año estaba entre 250.000 y 300.000. Y nadie con cargo como para salir en el telediario pareció ver la burbuja. 2006 fue el año en que los inspectores del Banco de España enviaron al entonces vicepresidente económico del Gobierno Pedro Solbes aquella carta angustiada alertando de lo que iba a ocurrir, de cuánto iban a sufrir las familias y del poco caso que les hacía su gobernador entonces, Jaime Caruana. Solbes no les hizo mucho más. Lo que vino después ya se sabe. La España del euro es ese fenómeno que subió y bajó de un ladrillazo.
En 2013, se iniciaron 29.232 viviendas libres y 6.489 protegidas. Hasta septiembre de 2014, 23.161 y 4.244 respectivamente. La construcción de vivienda, en todas sus modalidades, se redujo a la mínima expresión pero además, bajo los escombros, se firmó desde el BOE y a través de los recortes de los presupuestos públicos la defunción de la vivienda protegida. Empezó el PSOE en 2010, suprimiendo la posibilidad de solicitar la ayuda al pago de la entrada de la vivienda y reduciendo las cuantías de las subvenciones; y remató el Partido Popular en 2012, agarrándose a la búsqueda teórica de un mayor equilibrio entre la vivienda en propiedad y en alquiler mediante el fomento de este último. «Había que acabar», según se dejó dicho en el BOE, «con la debilidad del mercado del alquiler, que supone el 17% frente al 83% de vivienda principal en propiedad». El dato de media en Europa reflejaba un 38% en propiedad frente al 62% en alquiler.
El cambio de filosofía acababa con más de tres décadas de políticas populares y socialistas dirigidas a ese espectro de la población que no podía acceder a una vivienda a los precios libres del mercado. Este país ha alumbrado diez planes estatales de vivienda desde 1981 de los que todos menos el último se centraron en ayudar a la compra y fomentar la construcción de vivienda protegida (VPO), una tipología más barata pero cuyos propietarios debían someterse a una fuerte condicionalidad. El último plan (2013-2016), diseñado en 2012 ya con la crisis asolando el país, fue el remate. Las ayudas para edificar VPO, para adquisición y urbanización de suelo y las destinadas al comprador de este tipo de vivienda desaparecieron. También se puso fin a los llamados préstamos convenidos, pactados por el Gobierno con una serie de entidades financieras y que daban unas condiciones especiales en plazos de carencia, etc.
«El Estado pagaba un porcentaje de los intereses en favor del comprador de la vivienda», explica a SABEMOS Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal de promotores constructores de España (APCE), «una subsidiación que desaparece en el Plan 2013-2016». En 2010, por ejemplo, el acuerdo para estos préstamos con condiciones especiales superó los 5.300 millones de euros.
Argumentos y causas del cambio
Lo primero que explican los expertos cuando se les pregunta por la situación de la vivienda protegida en España y sus causas es que se trata de un país muy heterogéneo en el que, teniendo en cuenta que los planes de vivienda estatales se basan en acuerdos que hace el Gobierno central con cada una de las autonomías, no son comparables unas regiones con otras. Gómez-Pintado, presidente de APCE, comenta que «la Comunidad de Madrid ni siquiera ha firmado el acuerdo con el Ministerio de Fomento para acceder a las ayudas del Plan de Vivienda 2013-2016», por reducidas que estas hayan quedado. Madrid no tiene plan de vivienda hoy por hoy.
Entre las causas del hundimiento de la vivienda protegida, por detrás de la importancia que tiene la desaparición de las ayudas para adquisición de la vivienda en propiedad, hay que fijarse también en lo que ha ocurrido con la vivienda libre. Por un lado, hay una intención desde el Ejecutivo central de no seguir fomentando la compra de VPO mientras siga habiendo vivienda vacía y nueva en el mercado libre por vender. En el texto del Plan 2013-2016 se explica que, «tras un largo periodo produciendo un elevado número de viviendas, se ha generado un significativo stock de vivienda acabada, nueva y sin vender, en torno a 680.000 viviendas, que contrasta con las dificultades de los ciudadanos para acceder por la precariedad y la debilidad del mercado de trabajo y por la restricción de la financiación».
Hay zonas de España en las que el precio de la vivienda libre se ha situado por debajo de la vivienda protegida.
A esta intencionalidad de ayudar a bancos y promotoras a digerir el stock de vivienda acumulado, se añade el efecto de la crisis. La evolución de los precios de la vivienda libre no ha sido el mismo en unas regiones que en otras pero sí hay algo extrapolable al conjunto del país. «El precio de la vivienda libre casi se ha equiparado al precio de la vivienda protegida» en la mayoría de las regiones, comenta Gómez-Pintado. «Si ha caído en Madrid y Barcelona, imagina en el resto», añade. En este sentido, Pedro Montoya, director en Deal Advisory para Real Estate de KPMG en España, comenta que «incluso hay zonas en las que el precio de la vivienda libre se ha situado por debajo de la vivienda protegida», situación que se ha dado, por ejemplo, en algunas zonas de Castilla-La Mancha.
Aunque la banca se mostró reacia durante un largo tiempo, acabó por ajustar el precio de la vivienda nueva en su poder. Ese ajuste es mucho más complicado en el caso de la VPO ya finalizada, que tiene un precio fijado hace años basado en unos costes de producción de entonces y serían las administraciones públicas quienes tuviesen que asumir la diferencia.
Todo esto unido a la falta de financiación, las dificultades para vender la VPO y los límites de acceso si ya se tiene una vivienda en propiedad, no han hecho sino limitar aún más la demanda de este tipo de vivienda.
Empresas municipales de vivienda, en venta por liquidación
Hay dos tipos de vivienda protegida: la que construían los promotores privados, en base a acuerdos con las administraciones públicas basados en la obligación de construir una determinada cantidad de VPO respecto a la vivienda libre de una promoción; y la que desarrollaban las propias administraciones públicas.
«Las empresas municipales de vivienda jugaron con ventaja» durante muchos años, comenta Gómez-Pintado, frente «a los promotores privados que construían VPO». La clave era «lo fácil que tenían acceder a suelo a buen precio», puesto que era de titularidad pública. «Con los recortes y el alto nivel de endeudamiento de muchos ayuntamientos se dejaron de hacer proyectos de VPO pública, que tan emblemáticos habían sido durante años».
No solo se acabaron las construcciones. Algunas administraciones han vendido, con los inquilinos dentro, promociones que tenían y que estaban destinadas al alquiler, a pesar de que el Gobierno central haya hablado tantas veces de su intención de fomentarlo frente a la vivienda en propiedad. Es el caso de los 2.935 pisos del Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (Ivima) vendidos en agosto de 2013 al fondo de inversión Goldman Sachs-Azora por 201 millones de euros. Ana Gomendio, directora general del Ivima, declaró como imputada debido a esta operación por presunta prevaricación y malversación de caudales públicos en otoño del pasado ejercicio a raíz de una querella interpuesta por el PSOE. El juez considera que puede haber enriquecimiento ilícito y la UDYCO ha pedido a Anticorrupción que investigue.
Con los recortes y el alto nivel de endeudamiento de muchos ayuntamientos se dejaron de hacer proyectos de VPO pública, que tan emblemáticos habían sido durante años.
También el Ayuntamiento de Madrid vendió en 2013, con los inquilinos dentro, 1.860 viviendas de alquiler reducido de la Empresa Municipal de la Vivienda al fondo Blackstone. En total, 18 promociones, 51 garajes, 25 locales y dos trasteros por 128,5 millones de euros. La media por inmueble es bastante inferior a los 103.000 euros a los que el Ayuntamiento ha vendido vivienda protegida a particulares dentro del Régimen Especial para familias en dificultades. Al conocerse las intenciones del Consistorio de Ana Botella, los inquilinos pidieron que se les diese opción a compra. La respuesta del Ayuntamiento fue que «la venta individualizada a los adjudicatarios no está contemplada en el Plan Estatal de Vivienda que acoge la financiación de dichos inmuebles» y en cambio «sí permite la venta de todo el edificio a sociedades que tengan por objeto su destino al alquiler».
Este tipo de ventas «son operaciones muy coyunturales», comenta Pedro Montoya, «no se puede decir que haya una tendencia entre otras cosas porque los compradores pueden tener interés en comprar este tipo de activo en Madrid o Barcelona pero no en el resto de España».
Sin subvención, ¿qué hacemos con este suelo?
El fin de las ayudas a la adquisición de vivienda protegida ha traído un problema añadido. El mercado inmobiliario todavía no da ni señal de pulso en la mayoría del país pero sí se ha empezado a despertar del coma en Madrid, Barcelona y puntos muy concretos del litoral gracias entre otros factores a la caída del euro, que ha hecho «más asequible la adquisición para el comprador internacional» procedente de fuera de la zona del euro. Lo que ocurre ahora, explica Gómez-Pintado, es que «nos encontramos con un montón de suelo que no se puede desarrollar» incluso en esas zonas que ya están propiciando la vuelta de las grúas. El suelo en poder de los promotores se ha adquirido con las normas que regían antes de que se diese la puntilla a la vivienda protegida lo que significa que en Madrid, donde en cada urbanización hay que dedicar el 50% del suelo a vivienda protegida, «se dejarán sin edificar la mitad de las urbanizaciones».
Ese porcentaje cambia según la autonomía, oscilando entre el 30% y el 50% pero el problema es similar en todos los casos. «Está claro que en 2006 las cuentas salían, al promotor le salía rentable construir el 50% de VPO, pero ahora ya no», explica Pedro Montoya, de KPMG. «Esto es algo que hay que solventar», añade, «o con más subvenciones o buscando mecanismos» para dar uso a ese suelo de forma rentable allí donde ya se está sintiendo mejoría.
Y después, añade, idear otras fórmulas que sí fomenten el alquiler como «ayudas al alquiler de vivienda libre. Socialmente está claro que hace falta algún tipo de ayuda» para el acceso a la vivienda. También reconoce que todo está ahora muy abierto a cambios debido a las elecciones municipales y autonómicas de este domingo así como a las próximas elecciones generales.
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