Las socimis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) han pisado el freno de la inversión hotelera. Los 2.184 millones totales recaudados en este sentido y los 75 millones de turistas extranjeros recibidos en el país no las ha animado a participar más en la adquisición hotelera, salvo el último movimiento de Merlin. En este contexto, Hispania ha sido una de las que ha aplicado la prudencia a sus gestiones, reduciendo su inversión hasta nueve veces de un año a otro. ¿A qué se debe la frenada?
España ha vuelto a marcase un récord en la inversión hotelera alcanzando los casi 2.200 millones de euros en 2016. Pero, como ya adelantó SABEMOS, no ha sido mejor que el de 2015, que alcanzó los 2.614 millones. Aunque, a pesar de ello, el 2016 ha transaccionado 147 hoteles, hasta 15 más que el año anterior. Sin embargo, el tamaño medio de los mismos ha sido reducido, con 21.600 habitaciones en el 2016 y 29.081 en 2015, según datos de la consultora Irea.
¿De dónde viene el capital?
Del total de inversión hotelera conseguida en España durante el 2016, hasta dos tercios de todo el capital procede del extranjero. Siendo un 36% nacional y un 64% internacional. De hecho, el capital que ha entrado en las socimis ha sido también desde el exterior. Siendo la operación estrella la venta de los 19 hoteles de Merlin properties a la francesa Forceire de Murs.
Por ello, el peso inversor ha quedado en las cadenas hoteleras tanto nacionales, que han supuesto 352 millones de euros, como internacionales en su mayoría, que han protagonizado la inversión de 523 millones de euros. Suponiendo en su conjunto el 27% del total de la inversión recibida en el país.
Por el contrario, las socimis protagonizaron el 40% de la inversión durante el 2015, durante el 2016 solo el 4%. Donde Forceire de Murs con la adquisición de los 19 hoteles de Merlin y la participación de Hispania han sido las únicas sonadas.
El efecto Hispania
La actividad de Hispania en cuanto a inversión hotelera ha sido “mucho menor este año”, apuntan desde Irea. En total, ha comprado 5 hoteles y una cartera de 3 hoteles más en Ibiza. Ya que actualmente, según la consultora, tanto esta socimi como Merlin se encuentran en fase de reposición.
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De hecho, Hispana invirtió 600 millones de euros durante el 2015, mientras que en 2016 solo 70 millones. Estos datos muestran una cifra “casi 9 veces menor”. Y es que desde la consultora afirman que los motivos están relacionados con el despliegue inversor que llevan realizando las socimis en los dos últimos años, que se hace “insostenible”.
Además, los retornos de inversión con respecto a los años anteriores han disminuido. Es decir, las ganancias ya no rozan ese 12% que marcaba años atrás. Esto significa que, como “el encarecimiento de precios se está produciendo, a unos jugadores que buscan retornos por encima de dos dígitos ahora les cuesta más encontrar oportunidades en el escenario actual”. Por lo que entra en juego la inversión a largo plazo y con ella, el perfil de un inversor menos oportunista.
La inversión urbana gana a la vacacional
Al contrario que en años anteriores, la inversión hotelera en zonas urbanas ha sido mayor que en las zonas vacacionales o de costa. Durante los dos últimos años, el grueso inversor se ha quedado en Madrid, Barcelona y las Islas. Los dos motivos más importantes son la ya mencionada operación de Merlin y, además, la menor participación de Hispania, donde su foco es el producto vacacional, fundamentalmente.
El 2016 cierra dándole a Madrid el mismo peso a nivel de inversión, quedando en un 24%. Barcelona baja un punto porcentual del 15 al 14% y las islas Canarias se posicionan como las más perjudicadas cayendo significativamente, de un 28 a un 18%.
Esto también se debe a que la inversión de Hispania se dirigía en su mayoría a las Islas Canarias.
En el 2015, los cuatro destinos principales, Madrid, Barcelona, Canarias y Baleares, supusieron el 84% de la inversión total. En 2016 se han quedado en el 64%. Ese 32% restantes apuntan a que han ido a parar a los nuevos destinos ofertados, ocho más que el año anterior, llegando a 33.
A nivel geográfico, Madrid es “el claro ganador” en inversión hotelera, alcanzando los 484 millones solo en hoteles ya existentes, sin contar la reconversión de inmuebles en hoteles.
Inversión de Carteras
Hasta ahora, la inversión de cartera ha sido prácticamente inesistente. En 2007 el porcentaje estaba en torno al 3% de inversión de cartera. El año pasado fueron estos movimientos los que llevaron a España a alcanzar los 2.200 millones. Un tercio de la inversión en 2016 han sido carteras, hasta 6. Lo que suman 6.190 habitaciones y 57 hoteles por un total de 640 millones de euros, es decir, el 32% del total.
Previsiones para el 2017
Europa ha sido el principal destino de inversión a nivel global en los últimos años. A nivel hoterelo, Reino unido era un punto clave, pero la llegada del Brexit ha supuesto una bajada del 50% dela inversión. En el caso de Francia, los atentados terroristas han marcado al país como referente de oportunidades en inversión hotelera, cayendo en el tercer trimestre del 2016 en un 48%.
Desde Irea opinan que es una gran oportunidad para España, ya que, aunque haya caído la inversión, su labor ahora enfoca a fidelizar todos los turistas prestados que han llegado por el contexto europeo. Una oportunidad que no deben perder de vista, ya que según apuntan “seis o siete millones se irá cuando la situación mejore” y hay que trabajar para reducir esa cantidad.
Aun así, las perspectivas de inversión en el país son buenas. La economía y el turismo siguen avanzando en España y la “inercia” de otras operaciones inversoras que han comenzado con el nuevo año se ven favorables.
“Solamente las operaciones en fase avanzada de negociación (Edificio España y Four Seasons Canalejas en Madrid y Torre Agbar en Barcelona, entre otras) más las operaciones ya cerradas en los primeros días de enero (Cartera hotelera de Acciona) aportarían ya una cifra de inversión cercana a los 700 millones de euros”, según explica Miguel Vázquez, Socio de la División de Hoteles de irea.
Imagen | Web Hispania.es
