Según informan en idealista.com, la crisis económica que tanto golpeó a las familias españolas desde 2007 comienza a disiparse poco a poco. Sus efectos fueron tan virulentos que el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) inició en 2013, conocido como el ‘annus horribilis’ para el sector inmobiliario, una nueva estadística para contabilizar el número de desahucios de inmuebles por el impago del alquiler y así enfrentarla con los lanzamientos por impago de la hipoteca.
De los últimos cinco años, 2013 es el ejercicio en el que más desahucios de inmuebles (de todo tipo de propiedades, no sólo viviendas) por impago del alquiler hubo, hasta un total de 38.141 y desde ese año el número, a pesar de la creencia popular de que ha crecido, en realidad no ha parado de bajar, en concreto un 6,4% en un quinquenio, aunque puntualmente en el último ejercicio, entre 2016 y 2017, se produjo un repunte del 4%.
Este dato de caída de los desahucios de alquiler del 6,4% puede parecer pequeño, pero es importante tener en cuenta, al mismo tiempo, cómo ha crecido el parque de viviendas en alquiler, la otra gran variable a tener en cuenta al analizar los desahucios de arrendamiento: en 2017 había 3.330.900 hogares de alquiler, un 4,3% más que en 2016 y un 13% más que en 2013, según datos del INE. Es decir, se han reducido los desahucios al mismo tiempo que aumentaba el parque de viviendas destinadas al alquiler.
Teniendo en cuenta estos datos, el porcentaje de desahucios sobre el total del parque se situó en el 1,1% en 2017, dos décimas por debajo del que existía en 2013 (1,3%). Dicho de otro modo: a pesar de que los desahucios se incrementaron el año pasado, su peso sobre el parque de viviendas alquiladas repite los mínimos alcanzados en 2016.
Además, el CGPJ no especifica el porcentaje de lanzamientos sobre viviendas, garajes, locales comerciales o segundas residencias. En el número de desahucios entran todos los inmuebles regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con lo que no hay manera de saber el peso de la vivienda habitual en la estadística.
Los desahucios por Comunidades Autónomas
Madrid, País Vasco, Navarra y Extremadura son las comunidades autónomas donde hubo en 2017 menos desahucios por cada 100 viviendas. En concreto, supusieron un 0,8%, un 0,7%, un 0,7% y un0,8%, respectivamente, del total del parque de pisos en alquiler, por debajo de la media española, que se situó en el 1,1%.
En el lado contrario, las regiones donde el peso de los desahucios fue mayor son Cantabria, Comunidad Valenciana (1,4%), Murcia (1,3%) y Castilla y León (1,3%).
Cataluña y Madrid, donde hay más vivienda en alquiler y se producen más desahucios (aunque menos que en 2013)
El parque de viviendas en alquiler ha crecido en Cataluña un 13% desde 2013, hasta situarse en 762.600 viviendas. A su vez es la comunidad en la que más desahucios se practicaron durante el año pasado (8.624), aunque esta cifra se ha reducido un 20% desde 2013 y un 4% en el último año.
En Madrid la situación es parecida, con un crecimiento del parque del 9,4% en los últimos 5 años hasta las 622.000 viviendas. En 2017 la comunidad se registraron 5.001 lanzamientos por alquiler, un 10% menos que en 2013 y un 4% más que el año pasado.
En Andalucía, la tercera CCAA con más viviendas en alquiler, el parque total ha aumentado un 11% en cinco años y un 0,6% frente a 2016. También es la tercera región en número de desahucios, con 4.713, un 8% más que en 2016 y un 5,3% más que en 2013. Sin embargo, los lanzamientos sólo supusieron un 1,1% del total.
Comunidad Valenciana es la cuarta región con más parque de casas alquiladas y también con más desahucios, 4.134 en 2017, un 1,9% más que en 2016, pero un 0,7% menos que hace cinco años. Pese al incremento interanual, supusieron sólo un 1,4% del total de pisos en alquiler, frente al 1,7% que supusieron en 2013.
Impago del alquiler vs impago de la hipoteca
Desde que el CGPJ empezó a recoger los desahucios por impago de alquiler en 2013, año tras año ha habido más lanzamientos por dejar de pagar la renta del alquiler que por impagar la hipoteca a nivel nacional. Algo lógico dado que en los últimos cinco años los bancos cada vez han sido más reacios a ejecutar desahucios por impago de hipoteca.
Seis de cada diez desahucios en España -35.666, el 58,7 %- fueron consecuencia de procedimientos por impago de cualquier tipo de inmueble derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que otros 22.330 –el 36,8 %- se derivaron de ejecuciones hipotecarias y los 2.758 restantes obedecieron a otras causas. En total, hubo 60.754 desahucios, de todo tipo de inmuebles, no sólo vivienda habitual, un 3,6% menos que en 2016.
A nivel autonómico, en aquellos mercados del alquiler más maduros como Cataluña o Madrid en los que ha aumentado sensiblemente el parque de hogares en alquiler, los desahucios ligados al arrendamiento han sido superiores a las ejecuciones hipotecarias. Por ejemplo, el año pasado en Madrid se produjeron 5.001 desahucios de inmuebles (no solo viviendas, también locales, segundas residencias o garajes) por no pagar la renta, frente a los 1.336 desahucios hipotecarios que dejaron de pagar la hipoteca. En Cataluña, hubo 8.624 desahucios por impago de alquiler, frente a los 3.832 desahucios hipotecarios.
Esta caída de los desahucios hipotecarios en los últimos ejercicios por parte de los bancos se debe a la cláusula de vencimiento anticipado, una disposición declarada por muchos jueces como abusiva y, por tanto, como “no puesta”, con lo que los bancos no pueden iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. Esta cláusula contempla la posibilidad al banco de ejecutar la hipoteca cuando ha habido una cuota impagada. Actualmente el tema se ha elevado a Bruselas y está pendiente de que se resuelva.
Pero el primer impacto se nota en las ejecuciones de desahucios por impago de hipotecas, que se han desplomado en los últimos cinco años. Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “si los bancos no ejecutan desahucios hipotecarios puede llegar el día en que el 100% de los desahucios sean por impago de alquiler. Pero ese porcentaje en realidad no revela una situación anómala en el mercado del alquiler, de hecho, los desahucios por alquiler han caído en los últimos cinco años, sino que más bien las familias vuelven a poder pagar sus hipotecas y no se inician ejecuciones hipotecarias, o que los bancos están negociando las condiciones con los hipotecados antes de tener que meterse en un proceso de desahucio”.
